Todo lo que debes saber sobre “La Cancelación de Asientos Registrales por Caducidad de Hipoteca”; su tratamiento desde la Jurisprudencia del Tribunal Registral.

¿La caducidad de la hipoteca que garantiza un crédito dinerario se computa desde el vencimiento de la última cuota de pago?

“Mediante Ley N.° 26639 se introdujo el mecanismo en virtud del cual el interesado se encuentra facultado para solicitar el levantamiento de todas aquellas cargas reales o gravámenes que se encuentran inscritos en la partida registral y que por diversas razones no han sido canceladas a pesar del tiempo transcurrido. Entonces, es posible sostener que con la dación de la Ley N.° 26639, se introduce un nuevo modo de extinguir la hipoteca[1] : La caducidad.

A tal efecto, el artículo 3 de la citada Ley prescribe lo siguiente:

Las inscripciones de las hipotecas, de los gravámenes y de las restricciones a las facultades del titular del derecho inscrito y las demandas y sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles, se extinguen a los 10 años de las fechas de las inscripciones, si no fueran renovadas.

La norma contenida en el párrafo anterior se aplica, cuando se trata de gravámenes que garantizan créditos, a los 10 años de la fecha de vencimiento del plazo del crédito garantizado” (subrayado y negrita nuestra).

En concordancia con el artículo precitado, el artículo 120 del RIRP, sobre “caducidad de la inscripción de los gravámenes” establece lo siguiente:

La inscripción de los gravámenes a que se refiere el primer párrafo del artículo 3 de la Ley N.° 26639 caduca a los 10 años de la fecha del asiento de presentación del título que los origino. Se encuentran comprendidas dentro de este supuesto las inscripciones correspondientes a gravámenes que garantizan obligaciones que no tienen plazo de vencimiento; en éstas deberá entenderse que la obligación es exigible inmediatamente después de contraída, en aplicación del artículo 1240 del Código Civil, salvo que el plazo se hubiera hecho constar en el Registro, en cuyo caso el cómputo se hará conforme al siguiente párrafo.

En el caso de gravámenes que garantizan créditos a que se refiere el segundo párrafo del artículo 3 de la Ley N.° 26639, la inscripción caduca a los 10 años contados desde la fecha de vencimiento del crédito, siempre que éste pueda determinarse del contenido del asiento o del título. Tratándose de inscripciones correspondientes a gravámenes que garantizan obligaciones que remiten el cómputo del plazo a un documento distinto al título archivado y dicho documento no consta en el Registro, así como las que garantizan obligaciones futuras, eventuales o indeterminadas que por su naturaleza o por la circunstancias que consten en el título no estén concebidas para asegurar operaciones múltiples, sólo caducarán si se acredita fehacientemente con instrumento público el cómputo del plazo o el nacimiento de la obligación, según corresponda, y ha transcurrido el plazo que señala” (negrita y subrayado nuestro).

Como puede apreciarse, en el actual RIR, aprobado por Resolución N.° 097-2013-SUNARP/SN, existen cuatro supuestos para el cómputo del plazo de caducidad de gravámenes, entre ellos las hipotecas:

Las que garantizan obligaciones que no tienen plazo de vencimiento, en cuyo caso el cómputo se inicia en la fecha del asiento de presentación, en aplicación del artículo 1240 del Código Civil

Las que garantizan obligaciones en las que el plazo de vencimiento consta expresamente en el asiento en el título archivado, en cuyo caso la caducidad se computa a partir del vencimiento del crédito.

Las que garantizan obligaciones que remiten el plazo a un documento distinto al título archivado y dicho documento no consta en el Registro, caducarán si se acredita fehacientemente con instrumento público el vencimiento o nacimiento de obligaciones luego de haber transcurrido el plazo de 10 años.

Las que garantizan obligaciones futuras, eventuales o indeterminadas que no contengan a su vez otras obligaciones, caducarán si se acredita fehacientemente con instrumento público el vencimiento o nacimiento de obligaciones luego de haber transcurrido el plazo de 10 años.

Debe notarse en este punto, que en el segundo supuesto indica que el cómputo del plazo deberá ser a partir del vencimiento del crédito mas no de la inscripción del gravamen”. (Resolución Nº 011-2015-SUNARP-TR-A de 14 de enero de 2016. Fundamento 3).

 

¿El plazo de caducidad de hipotecas que garantizan, eventuales o indeterminadas se computa desde su inscripción?

“Por ello, el citado artículo 120 debe ser objeto de una interpretación reductiva que permita su aplicación razonada y razonable. En este sentido, debe entenderse que será exigible la prueba del nacimiento de las obligaciones futuras o eventuales aseguradas con el gravamen cuya caducidad se pretende en aquellos casos en que de la solicitud de cancelación por extinción o de la partida aparezca meridianamente que dichas obligaciones nacieron (por ejemplo, en los casos de cesión de créditos hipotecarios o prendarios), pues es en este único supuesto en que las obligaciones estarán sujetas a un plazo de vencimiento (determinado o no), desde el cual computar el plazo de diez años a que se refiere el segundo párrafo del artículo 3 de la Ley N.° 26639.

En todos los demás casos es jurídicamente imposible exigir la prueba del nacimiento de las obligaciones futuras o eventuales, por lo que el plazo de diez años debe computarse desde la inscripción del gravamen, como lo dispone el primer párrafo del artículo 3 de la Ley N.° 26639.

En ese sentido, es que se ha aprobado el siguiente acuerdo en el Pleno Registral C realizado los días 6 y 7 de diciembre de 2012 el siguiente texto, cambiando con el criterio emitido por esta instancia en anteriores resoluciones:

CADUCIDAD DE HIPOTECA QUE GARANTIZA OBLIGACIONES FUTURAS O EVENTUALES O INDETERMINADAS

De no constar en la partida registral o en la declaración jurada del interesado el nacimiento de alguna obligación, el plazo de caducidad de las hipotecas que garantizan obligaciones futuras, eventuales o indeterminadas e computará desde la fecha de inscripción del gravamen, pues el artículo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios solo regula la caducidad de que llegaron a nacer. Tratándose de hipotecas que aseguren obligaciones mixtas (ciertas y futuras o eventuales cuyo nacimiento no conste de la partida o de la declaración jurada del interesado) solo caducarán íntegramente cada uno de los plazos aplicables las hipotecas que garantizan obligaciones futuras, eventuales o indeterminadas a ambos tipos de obligaciones”.

Asimismo, en la sesión extraordinaria modalidad no presencial correspondiente al Pleno CX realizada el día 26 de setiembre de 2013, se adoptó un acuerdo referido a la vigencia del acuerdo adoptado en el Pleno C, cuyo texto es el siguiente: “El art. 120 del nuevo Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios no ha modificado el acuerdo adoptado en el Pleno C, acerca de caducidad de hipotecas que garantizan obligaciones futuras o eventuales”.

En tal sentido, siendo que la hipoteca submateria se ha inscrito en garantía de obligaciones futuras o eventuales, procede su cancelación en virtud del primer párrafo del artículo 3 de la Ley N.° 26639, ya que en el plazo de 10 años contados desde la inscripción de la hipoteca, no se ha registrado el nacimiento de obligaciones y tampoco se ha presentado declaración jurada del interesado señalando el nacimiento de las mismas; en consecuencia, desde la fecha de ingreso del título al registro, el 03.09.1996, a la actualidad, ya ha transcurrido el plazo de 10 años requerido para la inscripción del levantamiento de hipoteca por caducidad”. (Resolución Nº 015-2016-SUNARP-TR-A de 14 de enero de 2016. Fundamento 10 y 11).

[1] Al respecto el Tribunal Registral ha aprobado en el Cuarto Pleno realizado los días 6 y 7 de Junio de 2003, el siguiente precedente de observancia obligatoria: “Causal de extinción de hipoteca.- El artículo 3 de la Ley N.° 26639 ha introducido una nueva causal de extinción de la hipoteca, adicional a las señaladas en el artículo 1122 del Código Civil”. Criterio adoptado en la Resolución N.° 232-2003-SUNARP-TR-L del 11 de enero de 2003.

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