Mejor derecho de propiedad: ¿Quién gana, propietario poseedor con documento de fecha cierta no inscrito o propietario no poseedor con derecho inscrito en Registro Públicos?
Sobre este tema, en el pleno jurisdiccional nacional civil y procesal civil del ano 2022 se arribó al siguiente acuerdo:
El Pleno adoptó por MAYORÍA la primera ponencia que enuncia lo siguiente: “Debe preferirse al que compró primero [preferentemente con documento de fecha cierta] y, tiene la posesión, aún cuando no haya inscrito su derecho en los RR.PP., pues, en nuestro País, los Registros Públicos, tienen carácter declarativo.
A continuación los fundamentos de la ponencias:
PROCESO DE MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD
Uno de los casos más recurrentes en sede judicial, son los casos de doble venta, en virtud del cual, una misma persona. A vende un mismo inmueble a dos (02) personas distintas, B y C. El primer comprador B, generalmente, tiene documento privado con fecha cierta y, además, tiene la posesión, pero no inscribe su derecho; mientras el segundo comprador C, no toma posesión, pero tiene documento público (escritura pública) y, además, inscribe su derecho en los Registros Públicos.
Este hecho, origina una serie de procesos judiciales (otorgamiento de escritura pública, nulidad de acto jurídico, reivindicación, entre otros). Pero el que nos interesa, en el presente caso, es el proceso de mejor derecho de propiedad iniciado por C contra B, en el cual B, generalmente, reconviene también el mejor derecho de propiedad.
Primera ponencia
Debe preferirse al que compró primero [preferentemente con documento de fecha cierta] y, tiene la posesión, aún cuando no haya inscrito su derecho en los RR.PP., pues en nuestro País tiene carácter declarativa (art. 949 del CC).
Segunda ponencia
Debe preferirse al que compró segundo, no tiene la posesión, pero inscribió su derecho en RR.PP, pues no hay norma jurídica alguna que exija que para comprar un inmueble debo verificar la situación del mismo, toda vez que es suficiente comprar con la información que me ha proporcionado los RR.PP.: buena fe subjetiva (buena fe creencia). Arts. 1135, 2014 y, 2022 del CC.
Fundamentos
Primera ponencia
El mejor derecho de propiedad
El mejor derecho de propiedad, llamada también acción declarativa de dominio, es “un remedio de tutela de la propiedad que se actúa mediante una sentencia de mero reconocimiento, sin condena, que comprueba el dominio del actor (…)”1, que se puede originar porque en vía de acción, el segundo comprador postula dicha pretensión contra el primer comprador y, éste, en vía de reconvención postula la misma pretensión; y/o porque el segundo comprador, en vía de acción, postula la pretensión de reivindicación contra el primer comprador y, éste, al contestar la demanda exhibe un título (entiéndase acto jurídico, que generalmente es un contrato de compraventa, en documento privado de fecha cierta), que acredita su derecho de propiedad respecto al mismo bien que se pretende reivindicar; y/o cuando se demanda la declaración judicial de verdadero propietario y la demandada alega, discute, prueba y reclama, expresa y/o tácitamente, a lo largo del proceso, que es ella, la verdadera propietaria.
Concurrencia de acreedores
Es un supuesto regulado en el artículo 1135 del Código Civil, esto es, un sujeto que transfiere el mismo bien dos (02) veces, convirtiéndose en deudor de ambos acreedores2.
La buena fe en el artículo 1135 del Código Civil
“El requisito de buena fe que señala el artículo 1135 del Código Civil significa que el acreedor desconoce que el deudor se ha obligado a entregar, previamente, el mismo bien a otro sujeto”3
Orden de prelación en el artículo 1135 del Código Civil
Se prefiere al que de buena fe inscribió.
En defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha
Se prefiere en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más
Orden de prelación en el artículo 1135 [Anteproyecto de Reforma del Código Civil; Res. Min. N° 0300-2016-JUS], referido a los titulares de un derecho de goce
Se prefiere a quien de buena fe [buena fe transversal]:
Primeramente haya inscrito su
En defecto de inscripción, a quien haya empezado a
Sin ninguno ha empezado a poseerlo, se preferirá a aquél cuyo título sea de fecha
Se prefiere en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más
La protección del Registro en la STC 0018-2015-PI/TC
En la referida Sentencia [que declaró infundada la demanda], con motivo de la acción de inconstitucionalidad interpuesta contra la Ley N° 30313 [Ley que en el año 2014 modificó en parte el artículo 2014 del Código Civil], el Tribunal Constitucional ha señalado que para que una persona sea protegida por el Registro, “debe haber actuado con precaución e investigar antes de contratar”.
El orden de prelación
En los casos de mejor derecho de propiedad, lo que corresponde hacer, en principio, es comparar el título que exhibe la parte demandante con el título que exhibe la parte demandada. Dicha comparación, se debe hacer teniendo en cuenta distintos elementos como son, por ejemplo, el registro, la posesión, el documento de fecha cierta, entre otros, siempre que vayan acompañados de buena fe [buena fe transversal, es decir, exigible, a todos los elementos conforme se desprende del artículo 1135 del Código Civil; artículo 1135 del Proyecto de Reforma del Código Civil y, sobre todo, de una sólida jurisprudencia].
La referida comparación, no se debe limitar a comparar sólo los títulos [si el título llegó o no al Registro; si el título es un documento público y/o privado; si el documento privado tiene o no fecha cierta, basado únicamente en la legalización de las firmas y/o certificación de la fecha], pues esta comparación limitada, nos puede llevar a tomar decisiones ilegales e injustas, distantes de las reglas establecidas en el artículo 1135 del Código Civil y, de una sólida jurisprudencia; situación, que el derecho y los justiciables, per se, reprochan. La comparación de títulos, debe ir acompañada, necesariamente del elemento posesión y, sobre todo de la buena fe que el referido artículo exige al título que haya llegado al registro.
Si el demandante y demandado han adquirido el bien de la misma persona, reclamará aplicación, en principio, el artículo 1135° del Código Civil, que regula el tema de la concurrencia de acreedores, más conocido como la doble venta; pero si el demandante y demandado han adquirido el bien de distintas personas, la solución ya no se buscará en el referido artículo, sino, en principio, en el artículo 949 y, la regla contenida en el artículo 2022°, primer párrafo, del Código Civil, que regula la figura de oposición de derechos reales, respecto a bienes inmuebles, siempre que los títulos sean homogéneos [es decir, los dos títulos deriven de acto inter vivos; los dos títulos se hayan adquirido a título derivado, por ejemplo dos contratos de compraventa; entre otros] y, quien haya llegado al Registro, lo haya hecho de buena fe.
La buena fe
El principio de la buena fe está presente en los artículos 1135 y 1136 del Código Civil con motivo de la doble venta de un bien inmueble o mueble, respectivamente. Debe entenderse que también lo exige el artículo 2022 del Código Civil que regula la oponibilidad de derechos reales respecto de inmuebles, pues el derecho no podría preferir a una persona que ha llegado al registro sin haber actuado de buena fe4. Igualmente, la buena fe se le exige a quien se reclama ser un tercero registral, conforme lo establece el artículo 2014 del Código Civil.
Es decir, el principio de la buena fe [buen comportamiento, lealtad y honestidad], está presente expresa y/o implícitamente en toda la normatividad de nuestro Código Civil [ver artículo 168 del Código Civil, que reconoce a la buena fe, como un principio; o ver el artículo 1362 del Código Civil, que reconoce a la buena fe, como una regla], cuando se trata de concurrencia de dos o más personas que se reclaman titulares de un derecho real respecto de un bien.
Respecto al elemento de la buena fe, algunos exigen la buena fe subjetiva [buena fe creencia] y, otros, la buena fe objetiva [buena fe lealtad y/o buena fe comportamiento], que una sólida jurisprudencia lo relaciona con la diligencia [comprador diligente], que, a su vez, está relacionado con la posesión.
Entonces, dependiendo de qué clase de buena fe exija el operador judicial, la decisión puede favorecer al primer adquiriente o, al segundo adquiriente.
Así mismo, la buena fe se exige expresamente en el derecho de contratos, con motivo de la negociación, celebración y ejecución de los contratos (art.1362° del Código Civil).
Sobre este principio, De la Puente y Lavalle5 enseña:
“Se comprende, por ello, que el artículo 1362° del Código Civil diferencie la negociación, la celebración y la ejecución del contrato, requiriendo una buena fe-lealtad u objetiva en las etapas de la negociación y de la ejecución del contrato y una buena fe-creencia o subjetiva en la etapa de celebración del mismo.
En la misma línea, Benavides Torres6, enseña:
“…incorporación que no ha sido necesaria en países en los cuales los tribunales hacen una aplicación extensa de la buena fe objetiva, principio rector de la contratación, en particular en la etapa de ejecución de las prestaciones”.
Este mismo autor7, más adelante, citando a Eric Danz, señala:
“… al buen juez se le reconoce en su preocupación por ayudar a las partes a alcanzar el fin del contrato”.
Las posiciones sobre el mejor derecho de propiedad en sede judicial
En sede judicial, encontramos varias posiciones al respecto
-Primera posición
La primera posición, para determinar el mejor derecho de propiedad, tiene en cuenta únicamente la inscripción en los Registros Públicos, sin tener en cuenta la buena fe;
-Segunda posición
Una segunda posición, tiene en cuenta la inscripción y la buena fe [buena fe subjetiva y/o buena fe creencia]
–Tercera posición
Una tercera posición, tiene en cuenta la inscripción y la buena fe [buena fe objetiva y/o buena fe lealtad y/o buena fe comportamiento, ligada a la diligencia y, esta a su vez, a la posesión], de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1135 del Código Civil.
Para esta última posición [tercera posición], quien llega al Registro [segundo comprador], debe, además, tener buena fe [objetiva], es decir, desconocer que el deudor se ha obligado a entregar previamente el bien a otro sujeto [primer comprador] y, que éste, ya tomó posesión del bien. El segundo comprador debe actuar con una diligencia mínima [ser un comprador diligente, esto es, no sólo hacer un estudio de los títulos en el Registro, sino, además, verificar la situación del inmueble antes de comprarlo].
El segundo comprador, por una diligencia promedio, luego de celebrar el contrato de compraventa y pagar la cuota inicial y/o cancelar el precio, debe tomar posesión del inmueble, caso contrario, debe presumirse que conocía o estaba en razonable aptitud de conocer que el inmueble estaba ocupado por otra persona distinta a su vendedor [el primer comprador].
Conclusión
En este orden de ideas, se puede concluir que el segundo comprador, debe ser preferido SÓLO si ha actuado de buena fe [buena fe objetiva y/o buena fe comportamiento], al celebrar el contrato de compraventa e inscribir su título, caso contrario, debe ser preferido el primero comprador, que tiene la posesión del inmueble y, además, tiene un contrato de compraventa en documento privado [arts. 1135 y 949 del CC].
La tercera posición, expresa y/o implícitamente sigue una sólida línea jurisprudencial que cada vez encuentra mayor aceptación en los operadores de justicia [Cas. 3667-10-La Libertad; Cas. 3098-11-Lima; Cas.1483-13-Lima; Cas. 3187-2013-Cajamarca; Cas. 2338-2014-Lima Norte; Cas. 34-2018- Arequipa; y, Cas. 3272-2018-Junín].
En esta misma línea, se ubica el TC en la STC 0018-2015-PI/TC, que señala que para que una persona sea protegida por el Registro debe haber actuado con precaución e investigar antes de contratar.
Segunda ponencia
El mejor derecho de propiedad
El mejor derecho de propiedad, llamada también acción declarativa de dominio, es “un remedio de tutela de la propiedad que se actúa mediante una sentencia de mero reconocimiento, sin condena, que comprueba el dominio del actor
(…)”8, que se puede originar porque en vía de acción, el segundo comprador postula dicha pretensión contra el primer comprador y, éste, en vía de reconvención postula la misma pretensión; y/o porque el segundo comprador, en vía de acción, postula la pretensión de reivindicación contra el primer comprador y, éste, al contestar la demanda exhibe un título (entiéndase acto jurídico, que generalmente es un contrato de compraventa, en documento privado de fecha cierta), que acredita su derecho de propiedad respecto al mismo bien que se pretende reivindicar; y/o cuando se demanda la declaración judicial de verdadero propietario y la demandada alega, discute, prueba y reclama, expresa y/o tácitamente, a lo largo del proceso, que es ella, la verdadera propietaria.
Concurrencia de acreedores
Es un supuesto regulado en el artículo 1135 del Código Civil, esto es, un sujeto que transfiere el mismo bien dos (02) veces, convirtiéndose en deudor de ambos acreedores9
Orden de prelación en el artículo 1135 del Código Civil
Se prefiere al que de buena fe inscribió.
En defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha
Se prefiere en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más
El principio de fe pública registral
Sobre el referido principio, el profesor español Ramón M. Roca Sastre10 enseña: “El principio de fe pública del registro es adoptado por todo ordenamiento jurídico inmobiliario que quiera proteger decisivamente las adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los terceros adquirentes que se hayan producido confiados en el contenido del Registro”.
Añade, “…en provecho de estos terceros adquirentes de buena fe, la ley reputa exacto el contenido de los libros hipotecarios, aunque los términos de sus asientos no concuerden con la realidad jurídica extra registral. El esfuerzo que para el legislador esto significa se halla justificado por la necesidad de proteger la seguridad jurídica de la contratación inmobiliaria, la cual encierra asimismo el fomento del crédito territorial”
El tercero registral
El referido autor11, con relación al concepto del tercero registral (que él llama tercero hipotecario), señala:
“Es el tercer adquirente por negocio jurídico del dominio de inmuebles o derechos reales limitados sobre los mismos, que en función del Registro inexacto es mantenido en su adquisición por la fe pública registral, siempre que concurran las demás circunstancias exigidas por la ley para tal protección”.
El artículo 2014 del Código Civil
El artículo 2014° del Código Civil consagra el principio de fe pública registral, el cual, para su configuración, exige la concurrencia copulativa de determinados requisitos, como son: a) Que el adquirente sea a título oneroso; b) Que el adquirente actúe de buena fe, tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de la inscripción del mismo, buena fe que se presumirá mientras no se acredite que tenía conocimiento de la inexactitud del registro -presunción iuris tantum-; c) Que el otorgante aparezca registralmente con capacidad para otorgar el derecho del que se tratase; d) Que el adquirente inscriba su derecho; y, e) Que ni de los asientos registrales ni de los títulos archivados en los Registros Públicos resulten causas que anulen, rescindan, cancele o resuelvan el derecho del otorgante.
Este principio busca proteger al tercero que ha adquirido, de buena fe, un derecho de quien finalmente carecería de capacidad para otorgarlo, lo que implica la búsqueda de la seguridad en el tráfico inmobiliario, y que supone a veces un sacrificio en la seguridad del derecho.
La exposición de motivos respecto al artículo 2014 del Código Civil
Conforme aparece en la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil,
“(…) quien quiera ampararse en el principio de fe pública registral, deberá asegurarse que el derecho del otorgante no padece de causas de nulidad, rescisión y resolución en ninguno de los registros en los que podría aparecer (…). La buena fe que se exige a una persona a efectos de constituirse en tercero registral, es la de ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el registro. En otros términos, si en verdad existen razones de nulidad, rescisión o resolución, que no aparecen en el registro, ellas deben ser además desconocidas por quien pretende ampararse en el principio estudiado”12.
Conclusión
El segundo comprador debe ser preferido frente al primer comprador, pues ha inscrito su derecho y tiene buena fe subjetiva [primer orden de prelación; art. 1135 del CC] y, por tanto, tiene la protección del Registro y, del Derecho [es un tercero registral; art. 2014 del CC].
El segundo comprador debe ser preferido frente al primer comprador, pues antes de comprar ha realizado un estudio de títulos y, los Registros Públicos han dado fe, que la persona que le vendía aparecía como propietario [buena fe subjetiva y/o buena fe creencia].
El segundo comprador debe ser preferido frente al primer comprador, porque la buena fe se presume.
El segundo comprador debe ser preferido frente al primer comprador, porque éste, no ha probado que aquél, conocía la inexactitud del Registro.
El segundo comprador debe ser preferido frente al primer comprador, porque no existe norma jurídica alguna que exija que una persona debe verificar un inmueble antes de comprarlo [es perfectamente posible comprar bienes en línea].
GRUPOS DE TRABAJO: En este estado, el doctor César Augusto Solís Macedo, presidente de la Comisión de Actos Preparatorios, en la sesión plenaria virtual concedió el uso de la palabra a los señores relatores de cada grupo de trabajo a fin de dar lectura a las votaciones finales arribadas en los trabajos de talleres, conforme se detalla a continuación:
Grupo N° 01: El señor relator Dr. Willians Hernán Vizcarra Tinedo, manifestó que el grupo por MAYORÍA se adhiere a la primera ponencia. Siendo un total de ocho (08) votos por la primera ponencia y un (01) voto por la segunda ponencia, manifestando que, “Primero: El comprador diligente siempre va actuar de buena fe por lo tanto es justo amparar y/o valorar la fecha cierta de la transferencia, quien compró el inmueble primero y quien lo tiene en posesión tiene el mejor derecho de poseer. Segundo: Se debe preferir al que compró primero no solamente por el hecho que posee el bien sino que por el hecho mismo que posee el bien significa que el vendedor cumplió con perfeccionar la transferencia de la propiedad”.
Grupo N° 02: La señora relatora Dra. Lidya Soraya Denegri Mayaute, sostuvo que su grupo por UNANIMIDAD se adhiere a la primera ponencia. Siendo un total de diez (10) votos, estableciendo que, “Debe preferirse al que compró primero, con documento de fecha cierta y tiene la posesión, aún cuando no haya inscrito su derecho en los Registros Públicos, pues en nuestro sistema jurídico la inscripción tiene carácter declarativo (art. 949 del CC) y conforme al principio de la buena fe, el adquirente de un bien no solo debe actuar confiando en el registro público sino también desplegando una actuación diligente, como indagar sobre la posesión del bien y el título que ostenta. En el Perú, se cuenta con un sistema de transferencias de bienes inmuebles basado en el consenso o simple acuerdo de voluntades. En el caso de autos, el primer comprador cuenta con un contrato de fecha cierta, por lo que no hay duda de su celebración a ello se suma que su derecho así adquirido le ha dado publicidad sobre la base del ejercicio de la posesión. El segundo comprador, si bien compró sobre la base de la información del Registro, sin embargo, la buena fe, le exige que actúe diligentemente, esto es, que revise la información del registro, los títulos archivados e incluso verificar las circunstancias de la posesión actual, cosa que el segundo no hice y su derecho no sería amparable”.
Grupo N° 03: El señor relator Dr. Carlos Alberto Anticona Luján, sostuvo que su grupo por MAYORÍA se adhieren a la segunda ponencia. Siendo un total de cuatro (04) votos por la primera ponencia y siete (07) votos por la segunda ponencia, indicando que, “Primero.- Debe preferirse al que compró segundo, no tiene la posesión, pero inscribió su derecho en los Registros Públicos, pues no hay norma jurídica alguna que exija que para comprar un inmueble debo verificar la situación del mismo, toda vez que es suficiente comprar con la información que me ha proporcionado los Registros Públicos: buena fe subjetiva (buena fe creencia). Arts. 1135, 2014 y, 2022 del CC. Segundo.- Debe otorgarse protección a quien inscribió su derecho ante los Registros Públicos, pues se deduce que fue diligente al lograr la inscripción y, por ende, su derecho debe ser publicitado y oponible a terceros. Tercero.- La posesión es uno de los atributos de la propiedad, por lo que, no puede ser el único motivo para otorgar protección al adquiriente, dado que, resulta necesario que publicite su derecho ante los Registros Públicos. Cuarto.- Finalmente, se concluyó que, además de la buena fe subjetiva, debe considerarse la buena fe objetiva, por lo que, la posición que más se acerca, es la que se encuentra en la segunda ponencia”.
Grupo N° 04: El señor relator Dr. Luis Alberto Sánchez López, sostuvo que su grupo por MAYORÍA se adhiere a la segunda ponencia. Siendo un total de siete (07) votos por la primera ponencia y cuatro (04) votos por la segunda ponencia, señalando que, “Primero.- Que, en nuestro país tenemos un sistema registral el cual es facultativo y al tener ese tipo de sistema, no se brinda una adecuada seguridad jurídica, ya que la transferencia de la propiedad es consensual, conforme al Art. 949 del Código Civil, ya que la sola obligación de enajenar un inmueble hace propietario al comprador, por lo que no hay una seguridad jurídica eficiente en este caso. En ese entendido se inclinan por la primera ponencia. Sin embargo, debido a la realidad social, podemos tener en cuenta la segunda ponencia, debido a la inseguridad jurídica del sistema registral, que no brinda mayores garantías en el trafico jurídico de bienes inmuebles, por lo que las partes contratantes en las compra ventas de bienes inmuebles deberían ser más diligentes. Segundo.- Asimismo, debe tenerse diligencia, más allá de verificar quien es el propietario, debe averiguarse quién es el poseedor y bajo qué título posee, lo que no necesariamente tiene que ser un título registral, esa exigencia hace que la primera ponencia, sea la que más nos seduzca, ya que, en nuestra realidad nos ha llevado a verificar que existen tantos actos fraudulentos de personas que venden cosas que no son suyas, por lo que, debe verificarse quien detenta la posesión y en virtud a que”.
Grupo N° 05: La señora relatora Dra. Carmen Esperanza Nalvarte Estrada, sostuvo que su grupo por MAYORÍA se adhiere a la primera ponencia. Siendo un total de diez (10) votos por la primera ponencia y un (01) voto por la segunda ponencia, estableciendo que, “Debe preferirse al primer comprador, pues este tiene su contrato de compraventa en documento de fecha cierta, y además ha tomado la posesión del inmueble. Debe tenerse presente que en nuestro país el contrato de compraventa es consensual (art. 949 del Código Civil), es decir, la sola coincidencia entre la oferta y aceptación es suficiente para transferir y/o trasladar el derecho de propiedad del vendedor al comprador”.
Grupo N° 06: El señor relator Dr. Hugo Roberto Garrido Cabrera, sostuvo que su grupo MAYORÍA se adhiere a la primera ponencia. Siendo un total de nueve (09) votos por la primera ponencia y cero (0) votos por la segunda ponencia, cero (0) abstenciones y tres (03) votos proponiendo una tercera ponencia, manifestando que, “Primero.- El sistema de transferencia de propiedad de inmueble en el Perú es consensual lo que significa que solamente se materializa con el consentimiento entre los contratantes, situación que está exento de cualquier elemento externo que pueda constituir o dar seguridad al acto de transferencia. Segundo.- El artículo 949° del Código Civil incorpora el título que es el documento sobre el cual existe el consentimiento y modo que es la forma en que se transfiere la posesión física del inmueble que finalmente que será esta la que prevalezca. Tercero.- Se propone una tercera ponencia en razón que la posesión del primer adquirente si bien en muchos o mayoría de los casos representa una situación que quiebra la presunción de buena fe del segundo adquirente que inscribió su derecho eso no ocurre necesariamente en todos los casos. Inversamente preferir a quien escribió no obstante que había un poseedor son un titulo anterior tampoco es una solución que sea válida en todos los casos, en consecuencia, se trata de un problema que debe ser resuelto en función de las circunstancias específicas de cada caso en concreto”.
Grupo N° 07: La señora relatora Dra. Jacqueline Chauca Peñaloza, sostuvo que su grupo por MAYORÍA se adhiere a la primera ponencia. Siendo un total de ocho (08) votos por la primera ponencia, cero (0) votos por la segunda ponencia y tres (03) votos proponiendo una tercera ponencia, indicando que, “Primero.- Se adapta a lo dispuesto por el Tribunal Constitucional sobre la buena fe objetiva y buena fe subjetiva así como la debida diligencia para la adquisición, partiendo de la posesión como inicio de la debida diligencia para comprar el bien. Segundo.- Si bien la redacción de la primera ponencia no era específica, atendiendo a la racionalidad de ésta, es la que más se acerca a amplio porque hay que analizar no solo la buena fe subjetiva sino la buena fe objetiva”.
Grupo N° 08: El señor relator Dr. Luis Alberto Vega Rodríguez, sostuvo que su grupo por MAYORÍA se adhiere a la primera ponencia. Siendo un total de once votos por la primera ponencia, un (01) voto por la segunda ponencia y una abstención, señalando que, “Se tiene que partir de la realidad de nuestro país (que abarca cuestiones de índole consuetudinarias y de cultura). Nadie compra un inmueble sin poder verlo, sea para ver si el valor del bien corresponde al inmueble que está comprando, sea para verificar si quien vende es el propietario. El comprador debe actuar con diligencia mínima. El Tribunal Constitucional dice que se requiere una diligencia ordinaria para determinar quién tiene la posesión y en calidad de qué”.
Grupo N° 09: La señora relatora Dra. Milagros Núñez Villar, sostuvo que su grupo por MAYORÍA se adhiere a la primera ponencia. Siendo un total de nueve (09) votos por la primera ponencia, cero (0) votos por la segunda ponencia y dos (02) abstenciones, advirtiendo que, “Primero.- Que en los casos de doble venta, debe preferirse al que compró primero [preferentemente con documento de fecha cierta] y, tiene la posesión, aún cuando no haya inscrito su derecho en los RR.PP., pues en nuestro País tiene carácter declarativa (art. 949 del CC). Segundo.- Que en los casos de doble venta, para el segundo comprador no es suficiente que tenga buena fe subjetiva (buena fe creencia), sino se le exige una buena fe objetiva”.
Grupo N° 10: La señora relatora Dra. Lily del Rosario Llap Unchón, sostuvo que su grupo por MAYORÍA se adhiere a la primera ponencia. Siendo un total de seis (06) votos por la primera ponencia y dos (02) votos por la segunda ponencia manifestando que, “Primero.- Que, efectivamente se debe llegar a la conclusión, al referirnos al segundo comprador del bien inmueble, el mismo que debe ser preferido respecto al primero, sobre su mejor derecho de propiedad su vez debe ser objetiva y de comportamiento, al momento de celebrar el contrato de compraventa, por lo que, el segundo comprador debe actuar de forma diligente, compartiendo además los argumentos señalados en la Sentencia del Tribunal Constitucional, que fue aportada como material de este Pleno. Segundo.- Por otro lado, se debe precisar, como una segunda conclusión, respecto a la segunda ponencia, que el segundo comprador debe ser preferido ante el primero comprador, con la sola inscripción en los registros públicos, y si bien se debe analizar la buena fe, pero esta solo basta que sea de manera subjetiva, siendo suficiente la protección o seguridad que te da el Registro”.
DEBATE: Luego de la lectura de las conclusiones finales de los diez
(10) grupos de trabajo, el presidente de la Comisión de Actos Preparatorios y director de debates, doctor César Augusto Solís Macedo concede el uso de la palabra a los señores jueces asistentes que deseen efectuar algún aporte adicional a los argumentos ya vertidos.
No existiendo pedidos de intervención se procede a la votación.
VOTACIÓN: El presidente de la Comisión de Actos Preparatorios y director de debates, doctor César Augusto Solís Macedo da lectura del conteo de la votación proyectada en cuadro estratégico en el desarrollo de la sesión plenaria virtual, realizada por los diez (10) grupos de trabajo y con las precisiones y/o aclaraciones que se hicieron en su intervención, el resultado es el siguiente:
Primera Ponencia : 82votos
Segunda Ponencia : 16 votos
Propuesta de tercera Ponencia: 05 votos Abstenciones : 05 votos
El Pleno adoptó por MAYORÍA la primera ponencia que enuncia lo siguiente: “Debe preferirse al que compró primero [preferentemente con documento de fecha cierta] y, tiene la posesión, aún cuando no haya inscrito su derecho en los RR.PP., pues, en nuestro País, los Registros Públicos, tienen carácter declarativo.
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