¿La protección que otorga la Fe Pública Registral, está referida a la buena fe subjetiva del tercero adquirente o es necesario que el demandante pruebe que el tercero adquirente no actuó con buena fe objetiva?

ACUERDO PLENARIO:
El Pleno adoptó por MAYORÍA la segunda ponencia que enuncia lo siguiente: “La protección que otorga la fe pública registral, conforme al artículo 2014º del Código Civil debe ser interpretada y entendida como referida a la buena fe objetiva del adquiriente; en ese sentido, no basta su sola creencia, sino le será exigible desvirtuar todo atisbo o sospecha sobre la inexactitud del registro, dicho de otro modo, el adquiriente de buena fe debe asumir la carga de actuar diligentemente antes de celebrar un negocio jurídico de disposición de un bien, como por ejemplo, además de hacer indagaciones o averiguaciones en los Registros Públicos sobre la situación jurídica subjetiva (quien es propietario) y objetiva (que el bien no esté gravada), acudir, in situ, al predio objeto de compraventa, averiguar si el predio está siendo habitado ya sea por quienes ejercen la propiedad o solo la posesión y recoger toda información que se encuentra razonablemente posible a su alcance para poder tomar conocimiento de ella”.
PLENO JURISDICCIONAL NACIONAL CIVIL Y PROCESAL CIVIL 2022:
TEMA 02
Primera ponencia
Para la protección del derecho del tercero registral, según el artículo 2014 del Código Civil, sólo basta el cumplimiento de los siguientes requisitos: (i) el tercero debe haber adquirido el derecho del titular registral que aparece en el Registro con facultades de disposición; (ii) el tercero adquirente no debe haber conocido la inexactitud del Registro que afecta el título del titular registral transferente, por las causales de invalidez, rescisión, cancelación o resolución;
(iii) la adquisición del tercero debe ser válida, onerosa y de buena fe; (iv) el acto de adquisición del tercero debe estar inscrito en los Registros Públicos; no siendo necesario otras condiciones objetivas como el estudio de los vicios de los títulos archivados y asientos registrales, la verificación de la posesión actual del predio, la determinación del título que justifica la posesión del poseedor actual distinto del titular registral, y otras que podrían existir en la realidad empírica.
Segunda ponencia
La protección que otorga la fe pública registral, conforme al artículo 2014º del Código Civil debe ser interpretada y entendida como referida a la buena fe objetiva del adquiriente; en ese sentido, no basta su sola creencia, sino le será exigible desvirtuar todo atisbo o sospecha sobre la inexactitud del registro, dicho de otro modo el adquiriente de buena fe debe asumir la carga de actuar diligentemente antes de celebrar un negocio jurídico de disposición de un bien, como por ejemplo además de hacer indagaciones o averiguaciones en los Registros Públicos sobre la situación jurídica subjetiva (quien es propietario) y objetiva (que el bien no esté gravada), acudir in situ al predio objeto de compraventa, averiguar si el predio está siendo habitado ya sea por quienes ejercen la propiedad o solo la posesión y recoger toda información que se encuentra razonablemente posible a su alcance para poder tomar conocimiento de ella.
Fundamentos
Primera ponencia
El principio de principio de buena fe pública registral, se encuentra recogido en el artículo 2014 de Código Civil, que prescribe: “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.”
En sentido similar, el artículo VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, sobre el principio de buena fe registral, señala: “La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquéllos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales”.
Del marco normativo anotado, se puede extraer como requisitos para aplicación del principio de buena fe registral los siguientes: (i) el tercero debe haber adquirido el derecho del titular registral que aparece en el Registro con facultades de disposición; (ii) el tercero adquirente no debe haber conocido la inexactitud del Registro que afecta el título del titular registral transferente, por las causales de invalidez, rescisión, cancelación o resolución; (iii) la adquisición del tercero debe ser válida, onerosa y de buena fe; (iv) el acto de adquisición del tercero debe estar inscrito en los Registros Públicos.
La buena fe contractual, es el fundamento de todo contrato, y orienta su existencia en el caso en que las partes se refieran expresamente a ella, y aún por si sola impera como principio general más allá de lo convenido por las partes. Este principio abarca: a)La buena fe (objetiva) como deber de conducta entre las partes, de lealtad, probidad colaboración; b)La buena fe (subjetiva) que refiere a la creencia, confianza en lo declarado (aparentado) externamente por la otra parte.13
A decir de Díez Picazo la buena fe es un estándar de conducta arreglada a los imperativos éticos exigibles de acuerdo a la conciencia social imperante. Eso quiere decir que (…). 1° los contratos han de ser interpretados presuponiendo una lealtad y una corrección en su misma elaboración, es decir, entendiendo que las partes al redactarlos quisieron expresarse según el modo normal propio de gentes honestas y no buscando circunloquios, confusiones deliberadas un punto de llegada. El contrato debe ser interpretado de manera que el sentido que se le atribuya sea el más conforme para llegar a un desenvolvimiento leal de las relaciones contractuales y para llegar a las consecuencias contractuales conforme a las normas éticas.”14
Por su parte Erich Danz, señala que buena fe significa “confianza, seguridad y honorabilidad basadas en ella, por lo que se refiere, sobre todo, al cumplimiento de la palabra dada; especialmente la palabra fe, fidelidad, quiere decir que una de las partes se entrega confiadamente a la conducta leal de la otra en el cumplimiento de sus obligaciones, confiando en que ésta no la engañará”. La buena fe prohíbe dar por querido lo que es usual o general querer.(…) el hombre cree y confía que una declaración de voluntad producirá sus efectos usuales, los mismos efectos que ordinaria y normalmente ha surtido en casos iguales (…).”15
Por otro lado, la Ley N.° 26366, que crea el Sistema Nacional de los Registros Públicos, en su artículo 3, inciso c), reconoce como una garantía la seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del Registro. Es decir, la inscripción registral dota de seguridad jurídica al ejercicio del derecho de propiedad, al presumirse como cierto lo que aparece en los registros públicos. El Tribunal Constitucional al ocuparse de esta garantía ha señalado: “Este Tribunal ha tenido oportunidad de indicar que la seguridad jurídica es un principio consustancial al Estado constitucional de derecho, implícitamente reconocido en la Constitución. Se trata de un valor superior contenido en el espíritu garantista de la Carta Fundamental, que se proyecta hacia todo el ordenamiento jurídico y busca asegurar al individuo una expectativa razonablemente fundada respecto de cuál será la actuación de los poderes públicos y, en general, de toda la colectividad, al desenvolverse dentro de los AI/TC, acumulados. F.J. 3). En otra ocasión, ha señalado: “(…), para el pleno desarrollo del derecho de propiedad en los términos que nuestra Constitución reconoce, se requiere poder oponer la titularidad de dicho derecho frente a terceros y con ello tener la oportunidad de generar, a partir de la seguridad jurídica que la oponibilidad otorga, las consecuencias económicas que son consubstanciales (Exp. N.° 0016-2002-AI/TC, F.J. 5)
Bajo este contexto, la opción legislativa de la protección del derecho del tercero registral de buena fe, se funda en la naturaleza de la adquisición ex lege, que se sustenta en razones de seguridad jurídica y en la confianza de la información (apariencia) registral al momento de la adquisición, no siendo relevante las causales de ineficacia del acto jurídico precedente al del tercero registral, como la invalidez, rescisión, cancelación o resolución, aunque se tenga que sacrificar el derecho del verdadero propietario (verus dominus), es decir, no es necesario del deber de diligencia del tercero registral, que es el correlato del derecho de propiedad como institución y valor del ordenamiento jurídico.
Segunda ponencia
Para el profesor José Luís de los Mozos, citado por el Gustavo Ordoqui Castilla, uno de los aspectos más intensos de la aplicación del principio de la buena fe se encuentra en sus proyecciones a través de la buena fe objetiva, teniendo especial desarrollo en el Derecho de las obligaciones y en la Teoría General del Negocio Jurídico. En este caso, como bien señala el citado profesor, la buena fe como comportamiento de fidelidad se sitúa en el mismo plano que los usos o la ley, es decir, adquiere función de norma dispositiva. De aquí precisamente su naturaleza objetiva no depende de la voluntad sino del alcance de la norma.
La buena fe objetiva opera como un modelo de conducta social debida, al cual se debe adaptar el comportamiento de la persona que integre la relación jurídica. Es una norma de conducta que impone el deber de fidelidad, de lealtad, de honestidad, de probidad y de cooperación16.
El Código Civil en su artículo 2014º recoge el denominado Principio de la Fe Pública Registral, cuyo fundamento radica en la necesidad de asegurar el tráfico patrimonial así como proteger las adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los terceros adquirientes que se hayan producido confiados en el contenido de los asientos registrales, en tal sentido la buena fe registral busca proteger la adquisición efectuada a título oneroso y de buena fe de quién aparece en el Registro como titular registral contra cualquier intento de enervar dicha adquisición que se fundamente en causas no inscritas antes, debiendo señalarse en segundo lugar que la citada norma establece que la buena fe debe reputarse a favor del tercero adquiriente en tanto no se demuestre de manera fehaciente e indubitable lo contrario, es decir, la buena fe se presume a favor del tercero mientras no se pruebe que tenía conocimiento de la inexactitud del registro.
Explicitando, se ha dice que para poder determinar la buena fe registral que prevé el artículo 2014º del Código Civil, se requieren la concurrencia copulativa de los siguientes requisitos: i) que el adquiriente lo haga a título oneroso; ii) que el adquiriente actúe de buena fe, tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho como al momento de la inscripción del mismo, buena fe que se presumirá mientras no se acredite que tenía conocimiento de la inexactitud del registro (presunción iuris tantum); iii) que el otorgante aparezca registralmente con capacidad para otorgar el derecho del que se tratase; iv) que el adquiriente inscriba su derecho; y, v) que ni de los asientos registrales ni de los títulos inscritos en los Registros Públicos resulten causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante.
Asimismo, en la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, “la buena fe que se exige a una persona a efectos de constituirse en tercero registral, es la de ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el registro. En otros términos, si en verdad existen razones de nulidad, rescisión o resolución, que no aparecen en el Registro, ellas además deben ser desconocidas por quién pretende ampararse en el principio estudiado” (Buena Fe Pública Registral); de este contexto se puede inferir que la creencia el tercero respecto de que su transmitente ostenta título libre de mácula, se enerva cuando conoce la existencia de una situación que vicia ese título. Este tipo de conocimiento conforme los señala la Exposición de Motivos del Código Civil, debe ser uno perfecto, directo y probado de manera concluyente, por mérito de actos realizados por el mismo adquiriente o de hechos que forzadamente deben ser conocidos por él o dicho de otro modo, cuya ignorancia no es posible sustentar.
En este orden ideas, la buena fe del tercero registral exigida por el artículo 2014º del Código Civil debe ser interpretada y entendida como referida a la buena fe objetiva del adquiriente; en ese sentido, no basta su sola creencia, sino le será exigible al adquiriente a título oneroso desvirtuar todo atisbo o sospecha sobre la inexactitud del registro, dicho de otro modo el adquiriente de buena fe debe asumir la carga de actuar diligentemente antes de celebrar un negocio jurídico de disposición de un bien, como por ejemplo además de hacer indagaciones o averiguaciones en los Registros Públicos sobre la situación jurídica subjetiva (quien es propietario) y objetiva (que el bien no esté gravada), acudir in situ al predio objeto de compraventa, averiguar si el predio está siendo habitado ya sea por quienes ejercen la propiedad o solo la posesión y recoger toda información que se encuentra razonablemente posible a su alcance para poder tomar conocimiento de ella.
GRUPOS DE TRABAJO: En este estado, el doctor César Augusto Solís Macedo, presidente de la Comisión de Actos Preparatorios, en la sesión plenaria virtual concedió el uso de la palabra a los señores relatores de cada grupo de trabajo a fin de dar lectura a las votaciones finales arribadas en los trabajos de talleres, conforme se detalla a continuación:
Grupo N° 01: El señor relator Dr. Willians Hernán Vizcarra Tinedo, manifestó que el grupo por UNANIMIDAD se adhiere a la segunda ponencia. Siendo un total de diez (10) votos, manifestando que, “Primero: No basta sólo registrar el bien en Registros Públicos, el tercero de buena fe debe desarrollar un comportamiento diligente, prudente debe hacer las indagaciones necesarias para verificar que el predio no se encuentre con carga, gravámenes y verificar la posesión del inmueble. Segundo: Por seguridad jurídica el comprador tiene que tomar todas las precauciones para no tener problemas en la adquisición del bien”.
Grupo N° 02: La señora relatora Dra. Lidya Soraya Denegri Mayaute, sostuvo que su grupo por MAYORÍA se adhiere a la segunda ponencia. Siendo un total de ocho (08) votos por la primera ponencia y una (01) abstención, estableciendo que, “No es suficiente la confianza en el Registro Público, se tiene que observar una conducta diligente de quien adquirió el bien por cuanto se debe averiguar tanto a nivel municipal como el tracto sucesivo; por lo que, considerar la buena fe de Registros Públicos en su aspecto subjetivo no puede anteponerse ante la buena fe objetiva por estar basado en hechos de la realidad que la justicia debe preferir ante cualquier formalidad de inscripción registral. Además, señalar que no solo es importante el estudio de los títulos que estén registrados, sino también los que están pendientes de su inscripción”.
Grupo N° 03: El señor relator Dr. Carlos Alberto Anticona Luján, sostuvo que su grupo por UNANIMIDAD se adhieren a la segunda ponencia. Siendo un total de once (11) votos, expresando que “Primero.- La protección que otorga la fe pública registral, debe ser interpretada y entendida como referida a la buena fe objetiva del adquiriente; en ese sentido, no basta su sola creencia, sino le será exigible desvirtuar todo atisbo o sospecha sobre la inexactitud del registro. Segundo.- El adquiriente de buena fe debe asumir la carga de actuar diligentemente antes de celebrar un negocio jurídico de disposición de un bien, como por ejemplo, además de hacer indagaciones o averiguaciones en los Registros Públicos sobre la situación jurídica subjetiva (quien es propietario) y objetiva (que el bien no esté gravada), acudir in situ al predio objeto de compraventa, averiguar si el predio está siendo habitado ya sea por quienes ejercen la propiedad o solo la posesión y recoger toda información que se encuentra razonablemente posible a su alcance para poder tomar conocimiento de ella”.
Grupo N° 04: El señor relator Dr. Luis Alberto Sánchez López, sostuvo que su grupo por MAYORÍA se adhiere a la segunda ponencia. Siendo un total de dos votos por la primera ponencia y siete (07) votos por la segunda ponencia, indicando que, “Que, el Art. 70° de la Constitución, en concordancia con el Art. 949° del Código Civil, establecen que la sola voluntad de enajenar hacer al comprador propietario, el derecho de propiedad está basado en un título justo, documento privado o escritura pública, el documento privado tiene que revestir de ciertos requisitos, para ser un documento de fecha cierta, a ello se suma la realidad social, si una persona tiene título y está ocupando un bien por años, no puede sobreponerse la inexactitud del Registro. En ese sentido la transferencia tiene que estar premunida de la buena fe o formalidad registral, de lo contrario se daría lugar a ilícitos, y concretamente el Tribunal Constitucional ha ordenado que se debe verificar y suprimir ello, en este caso no solo se requiere una diligencia ordinaria, sino extraordinaria para verificar que no existan estelionatos ni fraudes, ya que, lamentablemente ello no ocurre en la realidad, por lo que, la jurisprudencia tiene que ser uniforme, no puede darse lugar a hechos fraudulentos, ya que, no se puede vender propiedades ajenas”.
Grupo N° 05: La señora relatora Dra. Carmen Esperanza Nalvarte Estrada, sostuvo que su grupo por MAYORÍA se adhiere a la segunda ponencia. Siendo un total de cero (0) votos por la primera ponencia, diez (10) votos por la segunda ponencia y una (01) abstención, estableciendo que, “Para que una persona se le considere tercero registral, éste debe haber llegado al registro con buena fe objetiva, es decir, buena fe comportamiento, que guarda estrecha relación con la diligencia. Caso contrario, el tercero, no debe ser protegido por el registro. En ese sentido, se ha pronunciado el Tribunal Constitucional en la STC. N° 0018-2015/PI/TC, que exige actuar con precaución e investigar antes de contratar”.
Grupo N° 06: El señor relator Dr. Hugo Roberto Garrido Cabrera, sostuvo que su grupo MAYORÍA se adhiere a la segunda ponencia. Siendo un total de un (01) voto por la primera ponencia y once (11) votos por la segunda ponencia, manifestando que, “Primero.- Para resolver un conflicto de esta naturaleza no solo basta la inscripción registral, sino que además la transferencia de la propiedad este rodeado del principio general de buena fe objetiva que se exterioriza con el actuar diligente del comprador. Segundo.- La primera ponencia fortalece el sistema registral y es consecuente con lo regulado por el artículo 2014 del Código Civil”.
Grupo N° 07: La señora relatora Dra. Jacqueline Chauca Peñaloza, sostuvo que su grupo por UNANIMIDAD se adhiere a la segunda ponencia. Siendo un total de cero (0) votos por la primera ponencia y doce (12) votos por la segunda ponencia, estableciendo que, “La buena fe no se agota en la buena fe pública registral, sino que va más allá de ello y supone no solamente una creencia sino una conducta diligente de quien adquiere el derecho”.
Grupo N° 08: El señor relator Dr. Luis Alberto Vega Rodríguez, sostuvo que su grupo por UNANIMIDAD se adhiere a la segunda ponencia. Siendo un total de catorce (14) votos, señalando que, “Tomando en cuenta la realidad de nuestro país, la segunda ponencia cubre las circunstancias generales de indagación respecto al registro y respecto de los actos posesorios, como para darle seguridad jurídica al tercero adquirente. El tercero de buena fe registral, se encuentra vinculado no solamente a la buena fe subjetiva, sino también a la buena fe objetiva, es decir, debe actuar como un comprador diligente”.
Grupo N° 09: La señora relatora Dra. Milagros Núñez Villar, sostuvo que su grupo por MAYORÍA se adhiere a la segunda ponencia. Siendo un total de cero (0) votos por la primera ponencia, diez (10) votos por la segunda ponencia y una (01) abstención, advirtiendo que, “Para la protección del derecho del tercero registral que brinda el artículo 2014 del Código Civil, se le debe exigir que tenga una buena fe objetiva o diligente, por tanto que recoja toda información que se encuentra razonablemente posible a su alcance para poder tomar conocimiento de ella”.
Grupo N° 10: La señora relatora Dra. Lily del Rosario Llap Unchón, sostuvo que su grupo por MAYORÍA se adhiere a la segunda ponencia. Siendo un total de un (01) voto por la primera ponencia y siete (07) votos por la segunda ponencia manifestando que, “Respecto a la protección del tercero adquiriente por la fe pública registral, se debe tener en cuenta que el adquiriente del bien materia de litis debe actuar de forma diligente, antes de celebrar un contrato de compra y venta, donde no solo debe hacer las averiguaciones e indagaciones en los registros público sobre quién es el titular del derecho, sino que también debe verificar que el bien no se encuentre hipotecado, además de concurrir al lugar donde se encuentra el predio puesta a negocio jurídico”.
DEBATE: Luego de la lectura de las conclusiones finales de los diez
grupos de trabajo, el presidente de la Comisión de Actos Preparatorios y director de debates, doctor César Augusto Solís Macedo concede el uso de la palabra a los señores jueces asistentes que deseen efectuar algún aporte adicional a los argumentos ya vertidos.
No existiendo pedidos de intervención se procede a la votación.
VOTACIÓN: El presidente de la Comisión de Actos Preparatorios y director de debates, doctor César Augusto Solís Macedo da lectura del conteo de la votación proyectada en cuadro estratégico en el desarrollo de la sesión plenaria virtual, realizada por los diez (10) grupos de trabajo y con las precisiones y/o aclaraciones que se hicieron en su intervención, el resultado es el siguiente: