Constituye cláusula abusiva permitir al proveedor aplicar una penalidad del 10% del precio de venta a todos aquellos compradores que se desistan de continuar con la compra del bien futuro | EXPEDIENTE N.º 002-2021/CC3

FUNDAMENTOS DESTACADOS:

  1. De ese modo, se concluye que (i) la cláusula que hace referencia al porcentaje de descuento (10%), ocasiona una desventaja a los consumidores, pues genera en estos una pérdida económica (pago) pese a que el desistimiento del contrato no le fue imputable; (ii) está inserta en un contrato que, interpretado en su conjunto, no justifica la desventaja impuesta a los consumidores, y, (iii) ocasiona una desventaja significativa, en tanto desequilibra la relación entre la posición del proveedor y consumidor, lo cual afectaría sus intereses económicos49. Nótese que, en este último punto, el proveedor es quien recibe un monto por cada contrato de venta donde operó el desistimiento del comprador, cuando la causa de este no le sea imputable.
  2. No escapa del análisis de la Comisión, el hecho de que en un apartado anterior se determinó la responsabilidad de DPI por no haber realizado las gestiones necesarias para tramitar la independización de las unidades inmobiliarias vendidas, lo cual pudo haber conllevado a que los consumidores se desistan de la compra del bien inmueble, y con ello ser pasibles de que se les aplique la cláusula en cuestión, generando de ese modo un perjuicio en el consumidor al tener que perder el 10 % del valor de la venta, por casusas atribuibles al propio vendedor, lo que demuestra la abusividad de la cláusula dispuesta por DPI.
  3. En su defensa, DPI alegó que la cláusula objeto de análisis no señalaba que el vendedor se eximía de sus responsabilidades legales y contractuales, de manera que la Secretaría Técnica había realizado una interpretación extensiva de dicha cláusula. Agregó que la cláusula sería abusiva si hubiese establecido que el pago de la penalidad se aplicaría por motivos imputables al vendedor, lo cual no ocurrió en el caso concreto.
  4. Sobre el particular se señala que el hecho de que la cláusula en cuestión no indique expresa y exclusivamente que ante el desistimiento por causas del vendedor, este aplica una penalidad del 10% del precio de venta en su favor no le resta abusividad puesto que la misma señala claramente que no importa si el desistimiento es imputable o no al comprador, el descuento del 10% se hace efectivo de todos modos luego de que ocurra este. Por citar un ejemplo, si luego de firmada la minuta el comprador advirtiese que el proveedor pretende variar las características del inmueble ofrecido o de sus áreas comunes, y por tanto solicita el desistimiento de la compra, este tendría que asumir el pago del 10% del precio de la venta, en atención a lo dispuesto en la cláusula analizada, a pesar de que el motivo de su desistimiento no le fue imputable. 61. Por otro lado, DPI también ha señalado que el artículo 1341 del Código Civil50 permitía incluir penalidades en los contratos celebrados entre las partes, así como pactar el pago de una cláusula penal en caso de incumplimiento contractual, en efecto, este Colegiado no desconoce el hecho de poder establecer -en los contratos- cláusulas de penalidad, sin embargo esto no justifica que se establezcan cláusulas de este tipo con carácter que a todas luces resultan ser abusivas.
  5. Finalmente, DPI señaló que no obraba medio de prueba alguno que evidencie que la citada cláusula haya sido aplicada u opuesta a los consumidores; concluir lo contrario, implicaría vulnerar el principio de presunción de licitud, vinculado con el principio de presunción de inocencia.
  6. Al respecto se señala que la presente imputación está referida al hecho de haber dispuesto una cláusula abusiva, con lo cual, el sólo hecho de haberlo establecido dentro de sus contratos de compra venta (como se verificó del modelo de contrato que el propio administrado presentó y de los 13 contratos suscritos por compradores de las unidades inmobiliarias que ofertó) configura el tipo infractor imputado, por tanto no resulta relevante verificar si esta se llegó hacer efectiva o no, es decir si se llegó aplicar el porcentaje de descuento del 10% luego del desistimiento por alguna causa no imputable al comprador.
  7. Por las consideraciones expuestas, este Colegiado concluye que DPI vulneró lo dispuesto en el literal a) del artículo 50 del Código, toda vez que incluyó en sus cláusulas generales de contratación o contratos de compraventa de bien futuro del proyecto inmobiliario denominado “La Estancia de Lurín”, una cláusula abusiva de ineficacia absoluta que permitiría al proveedor aplicar una penalidad del 10% del precio de venta a todos aquellos compradores que se desistan de continuar con la compra del bien futuro, con posterioridad a la suscripción de la minuta, sea tal desistimiento imputable o no al comprador.
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